Koupě nemovitosti v exekuci. Jaké jsou možnosti koupě a prodeje?

14.11.2018 - V prvním článku Jak si ověřit, zdali je nemovitost ohrožena exekucí,  jsme si obecně vymezili, jak zatížení exekucí na nemovitosti poznat a  zejména si uvedli, zdali je vůbec možné se zatíženou nemovitostí, jakkoliv nakládat. Tentokrát se zaměříme na specifika jednotlivých možností koupě a prodeje těchto nemovitostí.V praxi reálně k prodeji takto zatížených nemovitostí dochází, a to následovně.

Prodej nemovitosti před nařízením nedobrovolné dražby
První možnost představuje prodej nemovitosti před nařízením nedobrovolné dražby, přičemž předpokladem takového prodeje je předchozí souhlas exekutora.

V případě, že exekutor udělí dlužníkovi na základě jeho žádosti souhlas s prodejem nemovitosti, dlužník může prodat nemovitost pravděpodobně prodat za vyšší cenu, než by tomu bylo v případě dražby. Exekutor avšak udělí souhlas dlužníkovi pouze v případě, že dlužník složí na účet exekutora stanovenou částku. Tato varianta však v praxi není příliš využívaná, neboť dlužník málokdy disponuje dostatečnou sumou peněz nutnou ke složení. Prostředky si však může dlužník zajistit například uzavřením dohody s potenciálním kupcem, ve které se kupec zaváže zaplatit dlužnou částku a dlužník se zavazuje převést na něj za to danou nemovitost.

V případě, že dlužník není schopen složit u exekutora odpovídající částku, lze nemovitost prodat pouze za předpokladu, že současně získá písemný souhlas se zpeněžením nemovitosti ze strany exekutora, oprávněných a všech přihlášených věřitelů. Získání těchto souhlasů však může být v některých případech nesplnitelné.

Pokud však dlužník dokáže splnit výše uvedené podmínky, může nemovitost prodat za cenu vyšší, než je běžné v dražbách. "U problematických kupních smluv, jakou kupní smlouva v případě koupě nemovitosti v exekuci je, doporučujeme precizně sestavit kupní smlouvu tak, aby flexibilně reagovala na případné další věřitele, a to zejména formou zádržného a smluvních pokut," uvádí Mgr. Táňa Krutilková z advokátní kanceláře SEDLAKOVA LEGAL.

Dražba nemovitosti
Druhou, mnohem častější variantu, představuje prodej nemovitosti v rámci dražby. Exekutor nařizuje dražbu dražební vyhláškou o prodeji nemovité věci, ve které stanoví datum dražby, vymezí předmětné nemovitosti a stanoví postup, tedy minimální výši příhozu a výši nejnižšího podání. Zájemce o dražbu musí do data konání dražby složit tzv. dražební jistotu, která je určena exekutorem v souladu s dražební vyhláškou. Dražební jistota tak slouží především k tomu, aby se dražby nezúčastnily osoby, které nemají zajištěný dostatek finančních prostředků pro skutečnou koupi nemovitosti.

Cena nemovitosti je v případě dražby stanovena na základě znaleckého posudku. Od takto určené ceny je odvozeno nejnižší podání, které se, pokud se dražba nemovitosti musí pro nezájem opakovat, s každou opakovanou dražbou snižuje. Vlastnické právo na úspěšného dražitele přechází udělením příklepu (tedy vítězstvím v dražbě). V okamžiku přechodu vlastnického práva rovněž zanikají veškerá zástavní, zadržovací a další věcná práva váznoucí na věci. Pro hladký průběh celého obchodu je zásadní vyžádat si u příslušného soudu potvrzení o přechodu vlastnického práva k vydražené věci k okamžiku udělení příklepu, které slouží jako nabývací listina pro řízení před katastrálním úřadem.

V případě dražeb si je však potřeba dát pozor na tzv. dobrovolné dražby. Ty, na rozdíl od dražeb nedobrovolných v  rámci exekučního řízení, nejsou v čísle dražby označeny písmenky EX, ale bývají označovány pod písmenem D. Dále je možné poznat dobrovolnou dražbu tak, že nejsou nařízeny ze strany exekutora, nýbrž ze strany dražebních portálů. Dobrovolné dražby vypadají na první pohled velmi lukrativně, neboť výše nejnižšího podání bývá stanovena okolo 40 % tržní ceny. Jejich průběh je však často ovlivňován tzv. přihazovacími boty, tedy naprogramovanými počítačovými dražiteli, kteří uměle navyšují výslednou kupní cenu. V průběhu dražby jsou takřka nerozeznatelní, neboť reagují jako reálný dražitel – někdy přihodí ihned, jindy s prodlevou jevící se jako důkladné promyšlení výhodnosti dražby. Největší problém však nastává po ukončení aukce. Udělením příklepu v dobrovolné dražbě přechází na úspěšného vydražitele vlastnické právo pouze v takovém případě, kdy výsledná cena dražby dosáhne ceny, která byla předem určena mezi prodávajícím a dražebníkem. Zároveň je potřeba upozornit na to, že nemovitost i nadále zůstává zatížena věcnými břemeny a dalšími právy, které na nemovitosti váznou. V praxi je tak velmi běžné, že výsledná cena nedosáhne výše určené ceny před počátkem dražby a z celé transakce sejde.

V poslední části článku se zaměříme na výhody a nevýhody nákupu nemovitostí zatížených exekucí.

Adam Tietz