Koupě nemovitosti v exekuci. Jak si ověřit, zdali je nemovitost ohrožena exekucí?

9.11.2018 - Uspěchaná doba s sebou nese řadu negativ. Jedno z nich představuje počet nově zahájených exekucí v České republice narůstajících ročně o desítky procent. Aktuálně se vede více jak 4,6 milionu exekučních řízení. S ohledem na tento fakt se tak stále častěji ke koupi inzerují nemovitosti jimi zatížené. Koupě nemovitosti v exekuci může být na jednu stranu velmi výhodná, neboť se obvykle zatížená nemovitost prodává za nižší kupní cenu. Na druhé straně tu jsou rizika, které výhodnost koupě nemovitosti v exekuci (často i podstatně) snižují.

Jak si ověřit, zdali je nemovitost ohrožena exekucí?
Nejjednodušším způsobem, jak zjistit, zdali je nemovitost v exekuci, představuje výpis z listu vlastnictví, což je veřejná listina obsahující soupis nemovitostí, které v daném katastrálním území vlastní konkrétní vlastník. Výpis z listu vlastnictví lze získat prostřednictvím katastrálních úřadů či CzechPOINTu. Obecně a bezplatně lze získat informaci, zda je nemovitost v exekuci, také náhledem na webové stránky Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního, ovšem tento náhled neposkytne detailní informace pro realizace případného obchodu, a proto je vždy list vlastnictví považován za nezbytný pro přípravu jakékoliv kupní smlouvy.

"Z pohledu zatížení nemovitosti je podstatný oddíl C listu vlastnictví, ve kterém jsou vypsána veškerá zatížení nemovitostí. Z daných zápisů lze zjistit zejména povahu věcného práva, oprávněného (nejčastěji pak úvěrující banku či exekutorský úřad) a  bližší informace k pohledávce, k jejímuž zabezpečení bylo zatížení zřízeno. Větší počet zápisů však nemusí vždy znamenat více exekučních řízení, neboť jednotlivé zápisy mohou patřit ke stejnému řízení," uvádí Mgr. Táňa Krutilková z advokátní kanceláře SEDLAKOVA LEGAL.

Ani list vlastnictví však nemusí obsahovat veškerá aktuálně probíhající řízení vůči vlastníkovi nemovitosti.  Mezi nařízením exekuce exekutorem a zápisem případného exekučního příkazu k prodeji nemovitosti může nastat časová prodleva, během které není již nařízená exekuce v listu vlastnictví zapsána. Z tohoto důvodu, pro větší jistotu smluvních stran, doporučujeme v případě problémového obchodu (například vůči vlastníkovi nemovitosti je již nějaká exekuce evidována) nechat u soudu vyhotovit tzv. výpis ze všech soudních řízení. Ten, na rozdíl od listu vlastnictví, již všechna probíhající řízení s vlastníkem nemovitosti obsahovat musí, avšak o tento výpis může požádat pouze osoba, které se výpis týká (tedy vlastník nemovitosti).

Může vlastník, postižený exekucí, svou nemovitost prodat?
Obecně lze říci, že vlastníkovi majetku postiženého exekucí je zakázáno s tímto majetkem nakládat, zejména jej prodat či darovat. "Z  uvedeného zákazu však existují výjimky, kdy je dlužníkům povoleno využívat majetek k běžné obchodní činnosti či uspokojování základních životních potřeb svých a osob, ke kterým mají vyživovací povinnost. Případná kupní smlouva nad výše uvedený rámec by však byla ve většině případů neplatná," uvádí však Mgr. Táňa Krutilková.

V dalších pokračování se podíváme na to, jaká specifika se s prodejem exekucí zatížených nemovitostí pojí, kdy může vlastník nemovitosti v exekuci svou nemovitost prodat a jaké výhody a nevýhody tento obchod přináší.

Adam Tietz